別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -21 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市戸奈良町字羽室８５７番１ ②地積 　(㎡) 856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西6.5m県道、北西側道 水道 田沼 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 田沼駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域で、人口減少の影響を受け、地域は徐々に衰退化していくも のと予想される。地域の衰退化が見込まれるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐野市内の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域が農家住宅のほか店舗等が見られる住 宅地域であるため、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者または一次取得者で、外部からの転入者は殆ど見 られない。市街化調整区域内に於ける不動産取引は極めて少なく、画地規模も一定でないため、需要の中心となる価格 帯の把握は困難であるが、概ね８，０００円／㎡～１８，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する農家集落地域内では自己用住宅の取引が中心で、アパート等の賃貸用不動産が殆ど見られず、 賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、同一需給圏内に存し、価格牽連性を有する取引事 例を基に試算されており、客観的で規範性を有する価格である。従って、市街化調整区域内の住宅地域に於ける需給動 向等も考慮のうえ、比準価格を標準に、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は縮小しているが、人口減 少や高齢化の進展で地価の下落は継続してい る。インフラ整備が進んだ地域を中心に需要 は堅調である。 市街化調整区域内の農家集落地域で、インフ ラ整備が進んでいないため、宅地需要は弱く 、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％