別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -19 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市米山南町字米山東５１番６ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 佐野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 佐野駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市街地東部の区画整然とした住宅地域であり、熟成度が高いことから今後も現状のまま推移するものと予測 する。地価水準は当面の間若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ両毛線及び東武佐野線沿線の市内住宅地域。需要者の中心は、圏内に居住及び通勤する一次取得者 が大部分を占めている。区画整然とした閑静な住宅地域に位置し、需給共に比較的底堅い状況にあるものの、隣接する 犬伏地区に多数開発されている新規分譲地との競合もあり需要はやや弱含みである。取引の中心は、土地２００～３０ ０㎡前後で５００万円～９００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、周辺に民間の賃貸住宅が見られないため賃貸物件の想定は現実味に欠けることから 、収益価格は試算し得なかった。比準価格は、価格牽連性を有する同一需給圏内の類似地域の取引事例を収集し得たこ とから、信頼性は高いものがある。よって、現実の不動産市場における土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的 な比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.2] [102.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は人口減少傾向にあり、高齢化率は県 平均よりも高い。地価は一部の地域で上昇基 調や横ばいが見られるが、大部分は下落基調 が続いている。 市街地東部の街区が整然と配置された住宅地 域であり、地域要因に特段の変動は見られな い。需要は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％