別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -11 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市奈良渕町字中町３２４番１４ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 堀米 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 堀米駅北東方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市中心部から北方に位置する街区整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格 水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市内の住宅地域。主たる需要者は自用目的の佐野市内に居住する３０代の一次取得者が中心であり、 隣接市等の圏外からの転入者は殆どない。旧佐野市については、居住環境の優れた植上や高萩地区などの需要は比較的 安定しているが、総じて主たる需要者の減少等により圏域内の需要は弱含みで推移しており、価格も若干の下落傾向に ある。標準地周辺における中心価格帯は、土地が２５０㎡前後で、概ね７００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は住環境の良好な住宅地域である。標準地に対する典型的な需要者は居住の快適性等を重視する個人であり、自用 目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合してお り、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通 り決定した。なお、標準地は経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は、人口減少率は県平均と同程度であ り、高齢化率は県平均を上回っている。令和 ２年の土地取引は前年より件数、面積共に増 加した。 中心部から北方に位置する街区整然とした住 宅地域であり、地域要因に大きな変動はない 。価格水準は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％