鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｌ -42	佐野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｒ０４公２Ｌ -43	佐野市		貸家建付地	（　）	不整形	北東6m市道、南東6m、角地		１低専 (60,80)
c	Ｒ０４公２Ｌ -212	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m道路、南東6m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公２Ｌ -36	佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０４公２Ｇ -5	佐野市		更地	（　）	長方形	南7.4m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,207	100 [ 98.0]	32,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	33,200
b	(　 ) 18,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 78.3]	32,903	100 [ 100.9]	32,610		32,900
c	(　 ) 39,163	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	35,684	100 [ 98.0]	36,412		36,800
d	(　 ) 30,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,116	100 [ 95.1]	31,668		32,000
e	(　 ) 31,794	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	33,476	100 [ 104.1]	32,158		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

佐野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業が行われた市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,235,230	614,335	2,620,895	2,421,780	199,115	（　0.9731） 193,759	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,122,532 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパ－ト	104.28	ＬＳ2	208.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	14.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ６戸、平均専有面積約３４．７６㎡平面駐車場６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.28	100.0	104.28	1,327	138,380	1.0	138,380
							1.0	138,380
2～ 2	住宅	104.28	100.0	104.28	1,367	142,551	1.0	142,551
							1.0	142,551
～

～

～

計		208.56	100.0	208.56		280,931		280,931
								280,931

⑨年額支払賃料	280,931 円　×　12ヶ月　＝　 3,371,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,371,172 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,101,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,931 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,931 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,167 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,235,230 円　　　　（　 10,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｊ（賃）　　　　-13	1,144 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,384 円/㎡　月額支払賃料（　 1,327 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｇ（賃）　　　　-1	1,435 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600 円	36,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,135 円	3,371,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,700 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 614,335 円　（　　　　　　 1,902 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 208.56 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,421,780 円（　　　　　 7,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,235,230 円
②総費用	614,335 円
③純収益　①－②	2,620,895 円
④建物等に帰属する純収益	2,421,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,122,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
佐野 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -10

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　石坂　芳明

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市堀米町字菊川３６５３番外				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が見られる区画整理済の住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	堀米 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

堀米駅北西方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした閑静な住宅地域で、インフラ整備も進んでおり、今後とも現状のまま推移するものと予測される
。利便施設等に近く宅地需要が堅調なため、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐野地区のＪＲ両毛線または東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野地区に居住または通
勤する３０代の一次取得者が中心で、隣接市等からの流入も見られる。当該地域は、区画整然とした住宅地域で、医療
機関やスーパーなど利便施設の配置も良好であることから底堅い需要がある。需要の中心価格帯は、土地が２００㎡～
３５０㎡程度で概ね６００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は区画整理済の住宅地域で、自己使用目的の住宅取引が主流である。周辺地域にはアパート等も見られるが、
地価水準に見合った家賃相場が形成されていないため、収益価格は低位に求められている。住宅地は収益性よりも快適
性や利便性が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向等を考慮し
、比準価格を標準に収益価格を参酌して、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は縮小しているが、人口減
少や高齢化の進展で地価の下落は継続してい
る。インフラ整備が進んだ地域を中心に需要
は堅調である。

区画整然とした閑静な住宅地域で、利便施設
等に近いため、宅地需要が堅調で、宅地分譲
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｌ -42	佐野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｒ０４公２Ｌ -43	佐野市		貸家建付地	（　）	不整形	北東6m市道、南東6m、角地		１低専 (60,80)
c	Ｒ０４公２Ｌ -37	佐野市		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０４公２Ｌ -36	佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,207	100 [ 99.0]	32,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 18,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 78.3]	32,903	100 [ 101.9]	32,289		32,600
c	(　 ) 27,816	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	30,448	100 [ 92.2]	33,024		33,400
d	(　 ) 30,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,116	100 [ 93.1]	32,348		32,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

佐野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,185,008	610,065	2,574,943	2,372,400	202,543	（　0.9741） 197,297	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,197,809 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	14.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ平均専有面積３５㎡×各階３室、駐車料込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,304	136,920	1.0	136,920
							1.0	136,920
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,330	139,650	1.0	139,650
							1.0	139,650
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		276,570		276,570
								276,570

⑨年額支払賃料	276,570 円　×　12ヶ月　＝　 3,318,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費支払いのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,318,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,053,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,185,008 円　　　　（　 9,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-11	1,527 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｌ（賃）　　　　-35	1,460 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,363
c	Ｒ０４公２Ｇ（賃）　　　　-222	1,220 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,306

佐野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	36,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,565 円	3,318,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無い

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,065 円　（　　　　　　 1,889 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,372,400 円（　　　　　 7,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,185,008 円
②総費用	610,065 円
③純収益　①－②	2,574,943 円
④建物等に帰属する純収益	2,372,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	202,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,197,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）