別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -5 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市高萩町字天神前１１１１番２４外 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 佐野市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 佐野市駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野新都市近郊の利便性に優る住宅地域であり、住宅地域として成熟していることから、しばらくは地域要因に 変化は無く、現状を維持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐野市の住宅地域と判断した。需要者は佐野市内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、同 一需給圏外からの流入は少ない。旧佐野市南部は人気の地域だが、新規分譲が続いており、やや供給過剰の状況になっ ている。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡～２５０㎡程度で４５０万円～８５０万円程度、新築の戸建物件で２， １００万円～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さく、十分な駐車スペースを確保した賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断 念した。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実勢を反 映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概 ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [104.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の 影響もあり、弱含みで推移している。 佐野新都市近郊の利便性に優る住宅地域であ り、住宅地域として成熟していることから、 地域要因に変化は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％