別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 5-7 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外 ②地積 　(㎡) 856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗 Ｓ1 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 北東11.7m県道 水道、下水 東武金崎 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．７ｍ県道 交通 施設 東武金崎駅北東方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 東武金崎駅に近接する県道沿いの近隣商業地域である。店舗兼用住宅としての利用が多いが、空地や閉鎖店舗も 多く、事業用途としての新規需要は弱いため、今後も緩やかに商業性が失われてゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内及びその周辺で商業集積のみられる圏域である。需要者の中心は旧西方町を中心に同一需給圏内 の居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は殆ど見られない状況が続く。需給動向は、新規の出店も近年 は殆ど見られず需給ともに極めて乏しい状況が続いている。商業用地としての取引は殆ど見られないことから、需要の 中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己用店舗が中心であり、賃貸物件は見られず収益目的での土地の新規需要は殆ど見られない。自己使用の 小規模店舗、店舗兼用住宅を主とした既成商業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。収益性よ りも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付 けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [168.2] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率と高齢化率は県平均より 高い。旧栃木市、旧大平町に比べ旧藤岡町、 旧西方町はその傾向がかなり強く、市内でも 二極化が進む。 旧西方町中心部の古くからの県道沿いの商業 地域であるが、旧西方町は事業用地の需給は ともに弱く、新規出店も見られず、地価の下 落は依然大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％