鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栃木 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｂ -56	栃木市		建付地	（　）	台形	西16.5m県道、東2.5m、二方路		近商 (100,200)
b	Ｒ０４公２Ｈ -60	栃木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、東9m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０４公２Ｂ -202	栃木市		更地	（　）	台形	南西8.4m市道、北東2m、二方路		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公２Ｈ -227	栃木市		建付地	（　）	不整形	北東8m県道、北西4m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,573	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	42,731	100 [ 94.1]	45,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,400
b	(　 ) 33,376	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	40,383	100 [ 89.2]	45,272		45,300
c	(　 ) 37,812	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	39,446	100 [ 88.4]	44,622		44,600
d	(　 ) 33,914	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	40,838	100 [ 88.5]	46,145		46,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,400 円／㎡]

栃木 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,485,821	1,176,612	4,309,209	4,189,120	120,089	（　0.9507） 114,169	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,329,980 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	72.00	Ｓ4	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	94 ㎡	7.2 m x 12.9 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	72.00	80.0	57.60	2,448	141,005	3.0	423,015
							1.0	141,005
～ 2	店舗	72.00	85.0	61.20	2,277	139,352	2.0	278,704
							1.0	139,352
～ 3	事務所	72.00	85.0	61.20	1,650	100,980	2.0	201,960
							1.0	100,980
～ 4	事務所	72.00	85.0	61.20	1,650	100,980	2.0	201,960
							1.0	100,980
～

計		288.00	83.8	241.20		482,317		1,105,639
								482,317

⑨年額支払賃料	482,317 円　×　12ヶ月　＝　 5,787,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,787,804 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,324,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,105,639 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,317 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 150,869 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,485,821 円　　　　（　 58,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-30	2,370 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,523 円/㎡　月額支払賃料（　 2,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-9	2,333 ( 2,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,511
c	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-6	2,172 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	2,511

栃木 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,000 円	60,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	231,512 円	5,787,804　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 486,400 円	60,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,176,612 円　（　　　　　　 12,517 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,800,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,189,120 円（　　　　　 44,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,485,821 円
②総費用	1,176,612 円
③純収益　①－②	4,309,209 円
④建物等に帰属する純収益	4,189,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	114,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,329,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
栃木 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 5-2

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　大出　卓

TEL.

鑑定評価額

4,180,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市倭町字倭町２７８番１｢倭町７－１７｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の専門店等が建ち並ぶ古くからの商業地域	北15m県道	水道、ガス、下水	栃木 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

栃木駅北方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

栃木地区市街地中心部の既成商業地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。近年、周辺で賑わいが戻りつ
つあったが、コロナ禍の影響により、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栃木市栃木地区市街地中心部の商業地域一円の圏域。需要者の中心は栃木市内で店舗等の事業を営む個人
及び法人と判断される。長期にわたり衰退傾向にあった栃木地区市街地中心部の商業地域においても、近年、店舗の新
規出店が見られ、賑わいを取り戻しつつあったが、コロナ禍の長期化により、繁華性が再び減退している。土地の取引
規模及び価格にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は栃木地区市街地中心部の既成商業地域である。同一需給圏内の商業地域においては土地の経済価値に応じた
賃料を徴収できない傾向にあるため、収益価格は比準価格より低位に試算されており、収益価格の相対的信頼性は劣る
ものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,400 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 83.5]

[100.0]
100

44,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平
均を上回る。シビックコア重点整備地区で建
物が相次ぎ竣工。浸水履歴による宅地の選別
は未だ残る。

地域要因に格別の変動はないが、令和元年に
浸水被害を受けており、コロナ禍の中、近隣
地域と他地域間の選別が強まるものと予測す
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｈ -227	栃木市		建付地	（　）	不整形	北東8m県道、北西4m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０４公２Ｈ -60	栃木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、東9m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０４公２Ｂ -56	栃木市		建付地	（　）	台形	西16.5m県道、東2.5m、二方路		近商 (100,200)
d	Ｒ０４公２Ｂ -202	栃木市		更地	（　）	台形	南西8.4m市道、北東2m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,914	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	40,838	100 [ 89.4]	45,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 33,376	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	40,383	100 [ 89.2]	45,272		45,300
c	(　 ) 32,573	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	42,731	100 [ 94.1]	45,410		45,400
d	(　 ) 37,812	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	39,446	100 [ 86.6]	45,550		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

栃木 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,674,518	1,217,439	4,457,079	4,340,700	116,379	（　0.9507） 110,642	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,258,000 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	94 ㎡	7.4 m x 13.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階店舗、３階及び４階事務所の各階フロア貸し

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

エントランス、階段室等のスペースを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	80.0	60.00	2,490	149,400	3.0	448,200
							1.0	149,400
2～ 2	店舗	75.00	85.0	63.75	1,992	126,990	3.0	380,970
							1.0	126,990
3～ 3	事務所	75.00	85.0	63.75	1,743	111,116	3.0	333,348
							1.0	111,116
4～ 4	事務所	75.00	85.0	63.75	1,743	111,116	3.0	333,348
							1.0	111,116
～

計		300.00	83.8	251.25		498,622		1,495,866
								498,622

⑨年額支払賃料	498,622 円　×　12ヶ月　＝　 5,983,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,983,464 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,504,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,495,866 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 498,622 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 155,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,674,518 円　　　　（　 60,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｂ（賃）　　　　-20	2,276 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [111.0]	100 [ 85.0]	2,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,567 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-1	1,889 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,508
c	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-30	2,370 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,572

栃木 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,339 円	5,983,464　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,439 円　（　　　　　　 12,951 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,340,700 円（　　　　　 46,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,674,518 円
②総費用	1,217,439 円
③純収益　①－②	4,457,079 円
④建物等に帰属する純収益	4,340,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	110,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,258,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）