別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -44 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町牛久字皀角子戸８０７番４外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が見られる駅に近い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 栃木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 栃木駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栃木駅南口周辺に広がる区画整理済の住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られない。当面は現状を保ったま ま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内の旧栃木市中心部及びその周辺に所在する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は市内在 住の第一次取得者層が大半であり、圏外からの流入は少ない。圏域の住宅地需要は総じて低調に推移しているが、利便 性が良好で居住環境に優る地域の需要は回復の兆しが見られる。市場において取引の中心となる価格帯は、土地のみで ７００万円～１，５００万円前後、新築戸建では２，２００万円～２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は栃木駅周辺の街区整然とした住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、画地規模を考慮すると 適切な賃貸経営は困難であることから、収益還元法は非適用とした。主たる需要者は周辺類似の不動産取引との均衡を 重視して意思決定を行う傾向が強いことから、比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準 価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口数減少、高齢化率上昇の傾向が続いてお り、経済成長の停滞に伴い市域の宅地需要は 総じて弱含みの状態にある。 栃木駅の南側に広がる街区整然とした住宅地 域で、地域要因に特段の変動は見られず概ね 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％