別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -42 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町家中字一本杉２３６７番２ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 西9.2m県道 水道、下水 家中 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９．２ ｍ県道 交通 施設 家中駅北東方 390m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都賀地区北部の県道沿いの住宅地域であるが、多様性が乏しく地域要因に大きな変動がないため、今後とも現状 のまま推移するものと予測される。住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都賀地区の住宅地域である。主たる需要者は都賀地区のほか栃木市内に居住または通勤する一次取得者で 、隣接市等からの転入者は殆ど見られない。新規分譲住宅地や区画整理地内の宅地に需要が流れ、既成の住宅地域に対 する需要は弱含んでいる。主たる需要者の所得減少等により、総額は低下する傾向にある。市場の中心価格帯は、土地 が２５０㎡～３５０㎡で５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で１，９００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の賃貸物件が見られず、賃貸市場が未成熟で、経済合理性を 有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では、快適性、利便性等が重視され、 自己使用目的での取引が主であるため、市場における取引価格が、価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場 の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 73.4] [102.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は縮小したが、人口減少や 高齢化の進展により、地価の下落は継続して いる。分譲地の取引が多く、既成市街地での 取引は少ない。 都賀地区北部の住宅地域で、外部からの需要 は少なく、分譲住宅地でも空地がみられ、地 域の開発は進んでおらず、地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％