鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栃木 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｈ -219	栃木市		更地	（　）	不整形	南西8.5m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０４公２Ｂ -14	栃木市		建付地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公２Ｈ -61	栃木市		更地	（　）	不整形	西9.1m市道、南29.5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公２Ｆ -60	栃木市		建付地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４公２Ｂ -207	栃木市		更地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	37,458	100 [ 110.0]	34,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 44,738	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.5]	35,863	100 [ 104.0]	34,484		35,900
c	(　 ) 36,403	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	35,681	100 [ 102.9]	34,675		36,100
d	(　 ) 31,448	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	32,974	100 [ 94.7]	34,819		36,200
e	(　 ) 24,589	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 61.2]	39,817	100 [ 115.6]	34,444		35,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

栃木 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域に指定されており、経済合理性を有する賃貸経営を行う事が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
栃木 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 -40

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　舘内　宏宣

TEL.

鑑定評価額

6,340,000 円

１㎡当たりの価格

35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市薗部町２丁目字寺内塚４０７番２外｢薗部町２－１－２｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、店舗等が混在する県道沿いの住宅地域	南東8.5m県道	水道、下水	栃木 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　８
．５ｍ県道

交通

施設

栃木駅北西方

1.3km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等が混在する住宅地域で、令和元年の台風１９号の水害により浸水被害がみられ、この影響で宅地需要は減
少傾向にあるが、将来的にはこの影響は徐々に払拭されていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧栃木市の住宅地域と判断した。需要者は栃木市内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、同
一需給圏外からの流入は少ない。令和元年の台風１９号の水害により標準地の近隣では浸水被害がみられ、この影響で
需要は減少傾向。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡～２５０㎡程度で５００万円～９００万円程度、新築の戸建物
件で２，１００万円～２，４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は画地規模が小さく、且つ１低専のため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近
隣地域は住宅地域であり、市場参加者は快適性を重視すると考えられる。本件においては複数の信頼できる取引事例か
ら求められた比準価格が当該標準地の市場性を適切に反映していると認められることから、比準価格を採用して鑑定評
価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[108.7]

[104.0]
100

35,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は
県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の
影響もあり、弱含みで推移している。

店舗等が混在する住宅地域で、令和元年の台
風１９号の水害により浸水被害がみられ、こ
の影響で宅地需要は減少傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｂ -5	栃木市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m県道、南西2.7m、二方路		１低専 (40,60)
b	Ｒ０４公２Ｂ -31	栃木市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東6.5m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４公２Ｂ -208	栃木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m道路、西6m、準角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ０４公２Ｆ -58	栃木市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,812	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.1]	35,357	100 [ 102.0]	34,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	36,100
b	(　 ) 41,177	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	38,063	100 [ 110.6]	34,415		35,800
c	(　 ) 36,295	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,921	100 [ 101.7]	34,337		35,700
d	(　 ) 42,688	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,879	100 [ 98.8]	34,290		35,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

栃木 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第１種低層住居専用地域であり、標準地の地積からも経済合理性のあるアパ－ト経営は困難であると判断し、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ