別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -39 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市岩舟町曲ケ島字上サ１１５１番 ②地積 　(㎡) 822   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、工場等が 散在する住宅地域 東7m市道 水道 静和 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 静和駅　南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域であり地域要因に大きな変動は見受けられない。岩舟地区の宅地需要が弱いことと、類似地域に比 して相対的に利便性が低下していることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は栃木市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中 心は地元地縁者が大部分を占め、同一需給圏外からの需要者は希である。市街化調整区域という特性上、需給動向は集 落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。面積規模が一定でないため中 心価格帯は総額での把握は難しいが、概ね８，０００円／㎡～１５，０００円／㎡と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は市街化調整区域内の農村集落地域であり、戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は見受けられず、収 益価格は試算しない。地縁性が強い農村地区の戸建住宅地域で、殆どが自己使用目的で取引されており、取引価格の重 要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、不動産市況も回復 基調は弱い。コロナ禍の影響により先行き不 透明。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％