別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -35 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市岩舟町和泉字宿北側１４０６番２ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅と店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 住宅地域 南15.1m県道 水道、下水 静和 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１５． １ｍ県道 交通 施設 静和駅北西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも、現状のまま推移するも のと予測される。人口減少等で宅地需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市南部の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住または通勤する地縁的選好性を有する一次取 得者が中心で、隣接市等からの転入者は殆ど見られない。近隣地域は店舗等も建ち並ぶ県道沿いの住宅地域で、街路条 件に優れ、用途の多様性が認められるが、需要は弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地は２００ ㎡～３００㎡程度で４５０万円～７５０万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗等も建ち並ぶ県道沿いの住宅地域で、周辺地域等ではアパート等も見られるが、画地規模がやや小さく 、経済合理性を有する賃貸経営を行う事が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的で の取引が多く、快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産 市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [100.4] [105.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は縮小したが、人口減少や 高齢化の進展により、地価の下落は継続して いる。分譲地の取引が多く、既成市街地での 取引は少ない。 県道沿いの一般住宅の中に店舗等が見られる 住宅地域であるが、宅地分譲や新規出店等も なく、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％