別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -30 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市皆川城内町字馬場７４５番２外 ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が見られる住宅地域 東4.5m市道 水道 栃木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 栃木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や一般住宅が見られる集落地域であり、地域的変化はさほど期待し難く、今後も暫くは同様の推移を辿 るものと予測する。地価は当面の間下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木市及び周辺市町の市街化調整区域全域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する圏内在住の居住者 等が大部分である。県道背後に農家住宅や一般住宅等が見受けられるまとまった集落地域であるが、市街化調整区域内 に位置し行政的な制約が強いこと等から、需給共に極めて少ない状況にある。市街化調整区域内における宅地の取引は 特殊な事情が多くばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市郊外の農村部に位置し、行政的制約から収益性のなじまない地域環境を有するとともに、再調達原価の把握も困難な ことから、収益価格及び積算価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性を有する市街化調整区域内の事例を収集し 得たことから信頼性は高い。よって、現実の土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回っており、依然として先行きの不透 明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いて いる。 県道背後の農村色の強い集落地域であり、地 域要因に特段の変動は見られず、需要は依然 として弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％