別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -26 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町原宿字神明１０１９番１ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家等の 散在する県道沿いの 住宅地域 東7.5m県道 水道 家中 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 家中駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧都賀町の農村集落地域にあって、地域要因に特段の変動は見られない。近隣周辺では街路の拡幅事業が進んで いるが、当面は概ね現状を保ちながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市郊外部、市街化調整区域内に散在する農村集落地域の範囲で形成される。主たる需要者は各々の近 隣周辺に地縁性を有する個人又は個人事業者が大半で、圏外からの流入は皆無に近い。圏域における取引市場、賃貸市 場はいずれも未成熟で、需給はいずれも低調に推移している。以上の状況により、圏域の取引件数は僅少にあり、取引 規模もまちまちであることから、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は旧都賀町の県道沿いに所在する既成の農村集落地域。賃貸用途は一般的ではないことから、収益還元法は非適用 とした。取引市場は需給いずれも低調に推移しているが、需要者は周辺類似の不動産取引との均衡を重視して取引意思 の決定を行う傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力を有する。以上により、鑑定評価額は 比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口数減少、高齢化率上昇の傾向が続いてお り、経済成長の停滞に伴い市域の宅地需要は 総じて弱含みの状態にある。 接面道路の拡幅計画が存在するものの、郊外 の農村集落地域にあって地域要因は概ね安定 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％