別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -24 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大出　卓   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町家中字諏訪越２１５８番２ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 家中 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 家中駅南方 950m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 都賀地区の街路条件の劣る住宅地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。街路の整備された分譲住宅地等 に需要は向かっており、競争力は弱く、コロナ禍の影響もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市都賀地区を中心とする栃木市北部郊外の住宅地域一円の圏域。都賀地区に居住する３０代の一次取 得者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは比較的堅調である が、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く、選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡～ ３００㎡程度で４００万円～７００万円程度、新築の戸建物件で１，６００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は都賀地区の街路条件の劣る住宅地域で、自己使用目的の住宅地取引が主である地域である。後述の理由によ り、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し 試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平 均を上回る。シビックコア重点整備地区で建 物が相次ぎ竣工。浸水履歴による宅地の選別 は未だ残る。 県道背後の街路条件の劣る住宅地域で、地域 要因に格別の変動はなく、市場の特性にも特 段変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％