別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -23 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 9,570 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町蛭沼字三蔵２０２６番３ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、事業所の存する住 宅地域 西4m市道 水道、下水 静和 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 静和駅南東方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が散在する調整区域内の農家集落地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は低位 で、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,570 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内の調整区域に存する農家集落地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、圏外から の転入者は殆どない。調整区域内の住宅地は需給ともに弱含みであり、価格水準は低位で若干の下落傾向で推移してい る。調整区域内の宅地取引は少なく、画地規模も一様でないため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は調整区域内の農家集落地域である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人で、自用目的の取引が中心であ ることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合しており、信頼性が高いと判 断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、農 家集落地域では収益物件が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [100.0] 100 9,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率、高齢化率ともに県平均を上回 っている。令和２年の土地取引は、前年に比 べ件数がやや減少したものの、面積はやや増 加している。 農家住宅が散在する調整区域内の農家集落地 域であり、地域要因に大きな変動はない。価 格水準は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％