別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -21 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町太田字中坪８２７番 ②地積 　(㎡) 1,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5.5m市道 水道 静和 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 静和駅　西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた旧藤岡町の市街化調整区域に存する住宅地域。人口減少の影響を受け宅地需要は減少、空家が 増加し、地域は徐々に衰退していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね栃木市内の市街化調整区域の戸建住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者 であり、他市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の 通り需要も限定的なため取引件数は少ない。また、取り引きされる土地の規模も一定ではなく、土地の中心的な価格帯 の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、自己使用の建物が中心で賃貸物件が認められないため、収益価格は試 算できなかった。また、適切な造成事例が得られず、積算価格も試算できなかった。当該地域は快適性を重視する住宅 地域のため、比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該 価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の 影響もあり、弱含みで推移している。 市街化調整区域にあり、開発規制は厳しく、 需要者は地縁的選好性を有する者のみのため 、地域要因の変動は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％