別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -20 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町藤岡字城山４２７０番２ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等も見られる住 宅地域 北西5.2m市道 水道、下水 藤岡 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 藤岡駅南西方 710m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧藤岡町の住宅のほかに工場等も見られる住宅地域であり、今後も当分の間は現状のままの居住環境を維持して 推移するものと予測する。需要自体が少ないことから、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧藤岡町地区を中心とする栃木市南部の住宅地域。需要者の中心は圏内に居住及び通勤する一次取得者 層及び地縁的選好性を有する層が大部分を占め、圏外からの流入はさほど見られない。需給動向は、区画整理地や新規 分譲地との比較において選別が厳しくなっており、かなりの弱含みの状況にある。取引の中心は、土地３００～５００ ㎡前後で５００～９００万円程度であり、新築戸建物件はあまり見られないため、総額の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場や農地等も介在する住宅地域に存し、収益性のあまりなじまない地域性を有しており、周囲にもアパート等はさほ ど見受けられず賃貸市場が形成されていないことから収益価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性を有する旧藤 岡町地区の事例を収集し得たことから信頼性は高い。よって、現実の不動産市場での取引実態を反映し、信頼性が高く 実証的である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [144.6] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回っており、依然として先行きの不透 明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いて いる。 住宅のほかに工場や農地も介在する住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は見受けられ ず、需要は依然として低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％