別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栃木 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -19 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町藤岡字荒立２２３番１０ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整理済の郊外住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤岡駅北東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧藤岡町北部に比較的新しく土地区画整理事業が行われた地域である。住宅地としての熟成度は緩やかに高まっ ている一方で、旧藤岡地区内は慢性的に需要不足が強い状態で、地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市を中心とするＪＲ両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は栃木市及び隣接市の 一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧栃木市及び旧大平町は需給が底堅いが、水害実績 のある地域はやや敬遠される傾向である。その他外周部の旧郡部は需給が弱い状況である。土地は２００～２５０㎡程 度で５００万円～８００万円程度、新築戸建物件の総額で２０００万円～２３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では新規の宅地供給も見られるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、対象標準地は画 地規模が小さく通常想定されるアパート建築は困難であり、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であ り、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [131.6] [102.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率と高齢化率は県平均より 高い。旧栃木市、旧大平町に比べ旧藤岡町、 旧西方町はその傾向がかなり強く、市内でも 二極化が進む。 旧藤岡町北側郊外部の土地区画整理事業地内 である。旧藤岡地区は人口減少傾向が強く、 新規の宅地需要も極めて弱いため地価下落は 依然大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％