鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栃木 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｂ -3	栃木市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公２Ｂ -22	栃木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m道路、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０４公２Ｂ -29	栃木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｂ -51	栃木市		建付地	（　）	台形	南6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ｒ０４公２Ｈ -15	栃木市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,180	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	29,784	100 [ 101.0]	29,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	31,000
b	(　 ) 24,698	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	24,331	100 [ 88.2]	27,586		29,000
c	(　 ) 28,125	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,142	100 [ 93.9]	28,905		30,400
d	(　 ) 26,648	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	25,227	100 [ 90.2]	27,968		29,400
e	(　 ) 22,879	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	26,230	100 [ 92.2]	28,449		29,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,900 円／㎡]

栃木 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,224,037	607,315	2,616,722	2,464,660	152,062	（　0.9741） 148,124	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,151,574 円　　　　（　 10,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	14.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり約３５㎡、全６戸のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,321	138,705	1.0	138,705
							1.0	138,705
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,354	142,170	1.0	142,170
							1.0	142,170
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		280,875		280,875
								280,875

⑨年額支払賃料	280,875 円　×　12ヶ月　＝　 3,370,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,370,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,090,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,713 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,224,037 円　　　　（　 10,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｂ（賃）　　　　-26	1,154 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｆ（賃）　　　　-22	1,207 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,353
c	Ｒ０４公２Ｋ（賃）　　　　-9	1,444 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,411

栃木 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,200 円	37,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,115 円	3,370,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,315 円　（　　　　　　 1,928 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,464,660 円（　　　　　 7,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,224,037 円
②総費用	607,315 円
③純収益　①－②	2,616,722 円
④建物等に帰属する純収益	2,464,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,151,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
栃木 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 -15

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　柴崎　博之

TEL.

鑑定評価額

9,450,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市大平町富田字栄町３８２番７				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、下水	新大平下 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

新大平下駅南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧大平町中心部の新大平下駅に近い戸建住宅を中心とする地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、
隣接地域の駅周辺で土地区画整理事業が完了し、新規供給も見られることから、相対的に地価は下落と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,920 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栃木市を中心とするＪＲ両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は栃木市及び隣接市の
一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧栃木市及び旧大平町は需給が底堅いが、水害実績
のある地域はやや敬遠される傾向である。その他外周部の旧郡部は需給が弱い状況である。土地は２００～２５０㎡程
度で５００万円～８００万円程度、新築戸建物件の総額で２０００万円～２３００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺では自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが、税金対策を意図した地主に
よる建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に
求められた。快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることか
ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,400 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[102.0]

100
[ 82.7]

[105.0]
100

29,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市は人口減少率と高齢化率は県平均より
高い。旧栃木市、旧大平町に比べ旧藤岡町、
旧西方町はその傾向がかなり強く、市内でも
二極化が進む。

旧大平町中心部の区画街路が整備済みの住宅
地域である。住環境は良好である。旧大平町
の住宅需要はやや弱いことから地価は下落傾
向が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｂ -3	栃木市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０４公２Ｂ -50	栃木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公２Ｈ -30	栃木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｈ -210	栃木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,180	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	29,784	100 [ 104.0]	28,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 32,392	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,630	100 [ 111.2]	28,444		29,900
c	(　 ) 31,721	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,582	100 [ 105.0]	29,126		30,600
d	(　 ) 26,762	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,027	100 [ 94.0]	27,688		29,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

栃木 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,316,810	669,547	2,647,263	2,496,120	151,143	（　0.9718） 146,881	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,125,128 円　　　　（　 9,920 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	14.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ平均専有面積３５㎡×６室、駐車料込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,358	142,590	1.0	142,590
							1.0	142,590
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,385	145,425	1.0	145,425
							1.0	145,425
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		288,015		288,015
								288,015

⑨年額支払賃料	288,015 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,180 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,179,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,015 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,015 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,316,810 円　　　　（　 10,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ａ（賃）　　　　-13	1,420 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,417 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｂ（賃）　　　　-25	1,353 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	1,411
c	Ｒ０４公２Ｇ（賃）　　　　-220	1,125 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	1,410

栃木 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,400 円	36,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,247 円	3,456,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,800 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 669,547 円　（　　　　　　 2,126 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,496,120 円（　　　　　 7,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,316,810 円
②総費用	669,547 円
③純収益　①－②	2,647,263 円
④建物等に帰属する純収益	2,496,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,125,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,920 円／㎡）