別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 栃木 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -5 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市城内町１丁目字城ノ内１２８２番２６外 ｢城内町１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 西5.6m市道 水道、ガス、下水 栃木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 栃木駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小学校に隣接する既成市街地内の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はく、当分の間、現状を維 持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内のＪＲ両毛線及び東武日光線沿線の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は栃木市内に居住及び 勤務する住宅一次取得者である。当該圏域では、住宅地需要は住環境良好な新興の分譲地に向かう傾向にあり、街路条 件が劣る既成の住宅地域では需要は弱含みである。土地は１８０㎡から２６０㎡程度で１０００万円以内、新築戸建物 件で２０００万円から３０００万円以内が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小学校や中学校に近い閑静な既成住宅地域で、自己使用の住宅建設目的での土地取引が中心の地域である。 周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は画地規模が小さくアパートの建設想定が現 実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [126.3] [102.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市では過去１年間で生産年齢人口が２． ０％減少しており、浸水履歴がある地域では コロナ禍も相まって宅地需要が低迷している 。 市場の特性に変動はなく、周辺地域における 宅地供給の影響により当該地域に対する需要 はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％