別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 足利 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 9-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市真砂町４５番１ ②地積 　(㎡) 1,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場及び 倉庫等が多い工業地 域 東9m市道 水道、ガス、下水 足利 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   450 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 足利駅北東方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫等が多い産業団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は横這い傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県南部及び中央部の工業地域。主たる需要者は大企業及びその関連企業等である。県内の工業地の需 要は首都圏に近い立地条件や高速交通網の整備等を反映して回復してきており、県町で新たな産業団地の造成計画も進 行するなど需要は底堅い。工場地の取引価格は、業種や工場規模等が一様でないことから、市場の中心価格帯を把握す ることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は中小工場、倉庫等が多い産業団地である。標準地に対する典型的な需要者は生産効率性等を重視する法人であり 、自用目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合 しており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決 定した。なお、自用目的が大部分で賃貸事例は見られないことから、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北関道や圏央道の高速交通網の整備により企 業から県内工業地への引き合いは多い。特に 首都圏に近く立地条件に優れる県南地域は需 要が堅調である。 中小工場、倉庫等が多い産業団地であり、地 域要因に大きな変動はない。価格水準は横這 い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％