鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足利 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｅ -56	足利市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北東10.3m、角地		２住居 (70,200)
b	Ｒ０４公２Ｄ -36	足利市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、南東9m、南西6m、三方路		２住居 (70,200)
c	Ｒ０４公２Ｅ -207	足利市		更地	（　）	不整形	南西18m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｄ -52	足利市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、南西11m、北2.5m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,915	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	41,688	100 [ 78.3]	53,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 66,543	100 [ 110.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	56,140	100 [ 101.5]	55,310		55,300
c	(　 ) 53,402	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	54,613	100 [ 98.7]	55,332		55,300
d	(　 ) 20,453	100 [ 80.0]	[ 99.1] 100	100 [ 65.0]	100 [ 89.1]	43,747	100 [ 82.2]	53,220		53,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,400 円／㎡]

足利 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,393,922	7,117,304	25,276,618	24,597,300	679,318	（　0.9507） 645,828	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,180,163 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	Ｓ5	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	480 ㎡	12.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階を店舗、４階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	330.00	75.0	247.50	2,917	721,958	3.0	2,165,874
							1.0	721,958
2～	店舗	330.00	85.0	280.50	2,187	613,454	3.0	1,840,362
							1.0	613,454
3～	店舗	330.00	85.0	280.50	2,187	613,454	3.0	1,840,362
							1.0	613,454
4～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,600	448,800	3.0	1,346,400
							1.0	448,800
5～	事務所	330.00	85.0	280.50	1,600	448,800	3.0	1,346,400
							1.0	448,800

計		1,650.00	83.0	1,369.50		2,846,466		8,539,398
								2,846,466

⑨年額支払賃料	2,846,466 円　×　12ヶ月　＝　 34,157,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,369.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,157,592 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,732,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,424,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,539,398 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,846,466 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 890,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,393,922 円　　　　（　 67,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｅ（賃）　　　　-30	2,400 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｈ（賃）　　　　-1	2,874 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	3,283
c	Ｒ０４公２Ｄ（賃）　　　　-3	3,069 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,930

足利 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,785,000 円	357,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,366,304 円	34,157,592　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,034,500 円	357,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,117,304 円　（　　　　　　 14,828 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	357,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,597,300 円（　　　　　 51,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,393,922 円
②総費用	7,117,304 円
③純収益　①－②	25,276,618 円
④建物等に帰属する純収益	24,597,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	679,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,180,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
足利 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足利 5-1

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　柴崎　博之

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足利市通２丁目１２番１６外				②地積　(㎡)	480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ古くからの商業地域	北18m県道、三方路	水道、ガス、下水	足利 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

足利駅北西方

600m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

足利市中心市街地の古くからの商業地である。隣接する中橋架け替え事業が顕在化し、長期の通行止めも予測さ
れることから今後の懸念は大きい。今後も商業地としての衰退が続き、地価も下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
奥行長大　　　　　　　　　　　　 -6.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足利市、佐野市、栃木市の県南の商業集積のある圏域である。足利市の商業中心は需給共に河南地域を中
心とする幹線道路沿いに移行している状況である。寺院等が近接する古くからの商業中心地は、顧客層が地元から観光
客へとシフトしたが、観光資源の規模は小さく、商業地としては衰退傾向が長期間続く。商業目的の土地取引は極めて
少なく、画地条件や従前建物の状況等により個別性も強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には自己用店舗のほか、賃貸物件も混在するが賃貸による収益目的での土地の新規需要は見られない。自営目
的が支配的であり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場は成熟していないことから収益価格は低位に求め
られた。収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を重視し、
収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足利 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     54,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

足利市は人口減少率及び高齢化率ともに県内
でも高い状況である。生産年齢人口も減少し
ていることから、不動産需要も全体的に弱い
状況が続く。

近接する中橋架け替えの事業化が進んでおり
、長期の橋通行止め等が予想されることから
、今後新規出店にマイナスの影響も予測され
る状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

-1.1 ％

３　試算価格算定内訳

足利 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公２Ｄ -50	足利市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０４公２Ｅ -56	足利市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北東10.3m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ０４公２Ｅ -207	足利市		更地	（　）	不整形	南西18m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０４公２Ｅ -210	足利市		建付地	（　）	長方形	北西18m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,736	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	40,511	100 [ 76.0]	53,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 29,915	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	41,688	100 [ 77.4]	53,860		53,900
c	(　 ) 53,402	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	54,613	100 [ 100.5]	54,341		54,300
d	(　 ) 42,578	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,195	100 [ 75.7]	55,740		55,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

足利 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,442,103	6,689,980	23,752,123	23,081,500	670,623	（　0.9507） 637,561	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,011,449 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	Ｓ5	1,550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	480 ㎡	12.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗、３階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	310.00	75.0	232.50	2,910	676,575	3.0	2,029,725
							1.0	676,575
2～	店舗	310.00	85.0	263.50	2,192	577,592	3.0	1,732,776
							1.0	577,592
3～	事務所	310.00	85.0	263.50	2,192	577,592	3.0	1,732,776
							1.0	577,592
4～	事務所	310.00	85.0	263.50	1,600	421,600	3.0	1,264,800
							1.0	421,600
5～	事務所	310.00	85.0	263.50	1,600	421,600	3.0	1,264,800
							1.0	421,600

計		1,550.00	83.0	1,286.50		2,674,959		8,024,877
								2,674,959

⑨年額支払賃料	2,674,959 円　×　12ヶ月　＝　 32,099,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,286.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,099,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,567,961 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,531,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,024,877 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,674,959 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 836,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,442,103 円　　　　（　 63,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公２Ｄ（賃）　　　　-3	3,069 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公２Ｊ（賃）　　　　-29	3,360 ( 3,354)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,991
c	Ｒ０４公２Ｇ（賃）　　　　-225	2,400 ( 2,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 75.0]	2,991

足利 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,675,000 円	335,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,283,980 円	32,099,508　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,689,980 円　（　　　　　　 13,937 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,081,500 円（　　　　　 48,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,442,103 円
②総費用	6,689,980 円
③純収益　①－②	23,752,123 円
④建物等に帰属する純収益	23,081,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,011,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）