別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 足利 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市野田町字中１４００番１外 ②地積 　(㎡) 479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 南西7m市道、北西側道 水道 多々良 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   380 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 多々良駅北方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の旧県道沿いの農家集落地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は若干の下落 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市の調整区域内の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の一次取得者であり 、圏外からの転入者は殆どない。調整区域内の住宅地は需給ともに弱含みであり、価格水準は低位で、若干の下落傾向 で推移している。取引件数が少なく、画地規模等も一様でないため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は調整区域内の農家集落地域である。標準地に対する典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人が中心であり、 自用目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合し ており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定 した。なお、標準地周辺は賃貸市場が未成熟であること等から、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [135.3] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市は人口減少率、高齢化率が共に県平均 を上回っている。令和２年の土地取引は前年 に比し、件数は微減、面積はやや減少が大き い。 調整区域内の農家集落地域であり、地域要因 に大きな変動はない。価格水準は若干の下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％