別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 足利 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -9 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市弥生町６４番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、戸 建貸家も見られる住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 足利 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 足利駅北東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市域中心部の住宅地域で周辺には空地も見られる。徐々に熟成の過程に入るものと見込まれるが、当面は現状を 保ちながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市内の中心部及びその周辺に所在する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は市内在住の第一 次取得者層が大半であり、圏外からの流入は極めて少ない。圏域の住宅地需要は総じて低調に推移しているが、利便性 が良好で居住環境に優る地域の需要は回復の兆しが見られる。市場において取引の中心となる価格帯は、土地のみでは ５００万円～１，０００万円前後、新築戸建では２，０００万円～２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は自己使用を前提とする戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺にはアパート等も散見されるが、画地規模を考 慮すると適切な賃貸経営は困難であることから、収益還元法は非適用とした。主たる需要者は類似する不動産取引との 均衡を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力を有するものと思料 する。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [114.6] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口数減少、高齢化率上昇の傾向が続いてお り、経済成長の停滞に伴い市域の宅地需要は 総じて弱含みの状態にある。 近隣周辺には空地も残るが、熟成の過程にあ る既成住宅地として推移しており、地域要因 は概ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％