別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 足利 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市稲岡町字田中６８番１ ②地積 　(㎡) 566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地が見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道 富田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富田駅北東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旗川右岸に位置する郊外の農家集落地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維 持するものと予測する。浸水履歴があることから、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足利市及び佐野市の市街化調整区域内の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は、地縁的選好性を有する 個人である。元来、人口の移動が少ない郊外の農家集落地域では需給ともに低調で、公法上の規制もあり宅地供給は限 定的で取引は少ない。浸水履歴がある地域では今後も外部からの需要は一層の低下が見込まれる。既存の集落において 取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅や農地が見られる農家集落地域で、当該地域及び同一需給圏内の類似地域における宅地取引では、 自己居住用の戸建住宅建設目的での取引が大半を占めている。後記の理由から、積算価格及び収益価格は試算し得なか ったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足利市では過去１年間で生産年齢人口が１． ５％減、高齢化率が０．５ポイント上昇し、 河南地域の一部を除き宅地需要は全般的に弱 含みである。 浸水履歴のある地域であり、行政的条件等に より地域外からの需要はあまり認められず、 需給ともに低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％