別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.

鑑定評価額 77,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市川田町字草倉７８０番６ ②地積 　(㎡) 1,726   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、小規模工場 等が見られる工業地 域 東6.5m市道 水道、下水 宇都宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場、営業所の他、アパート等も見られる工業地域である。周辺には未利用地が若干残るものの、概ね現 状で推移すると予測する。地価は概ね横這いで推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 低層営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市及びその周辺市町で工場が立地可能な地域。産業団地の様な大規模敷地の供給はないため、全国 展開の大手法人の需要は少なく、地元企業の小規模工場用地、営業所用地取得を目的とした取引が想定される。工場の 国内回帰現象による工場用地取得が全国的に増えているが、当該地域は小規模工場向けの地域であり、需要はさほど多 くない。画地規模が一様でなく、更地取引も少ないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の賃貸事例が見当たらず、自己所有の工場が中心の地域であるために収益価格は試算しない。よって、多数の取引 事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標 準地及び他の工場標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [ 53.6] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の動向は総じて弱含み傾向にあり、 サプライチェーン問題等消費の低迷が続いて いる。また、新型コロナウイルスの「第６波 」も懸念される。 市街地内の工場地域で地域要因に大きな変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％