別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.

鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出工業団地８番２ ②地積 　(㎡) 14,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場等が建ち 並ぶ国道沿線の工業 団地 北東10m市道 水道 宇都宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  86.5 ｍ、奥行　約　　 162.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 5.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は市街地周辺の中規模工場の見られる工業団地内にあり、工場地域として熟成していることから当面 は現状を維持するものと予測する。県央部の工業地需要は堅調で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は県内全域及び北関東内陸部一円で大規模工場の立地可能な地域一円を圏域とし、需要者は全国規模の内 需関連企業が中心である。県央及び県南部のＩＣ等交通の要衝へのアクセスに優れた工業団地の需要は堅調であり、当 該地域は首都圏に近く恵まれた立地条件を有しており、コロナ禍にあっても需要は底堅く、地価は上昇基調で推移して いる。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難だが１㎡当たり２万円台前半が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は県央及び県南部に位置する工業団地内の大規模工場地の事例を中心に採用し適正な補修正を施しており、当該工 業地の市場性を反映して実証的意義は高く説得力を有する価格である。よって、本件においては、説得力を有する比準 価格を採用し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　インフレ圧力が強く感染再拡大への警戒か ら消費回復の勢いが弱い中、圏央道の整備進 捗効果等により県央部の工業団地の需要は堅 調である。 　市街地に近接した工業団地であり、地域要 因に格別の変動要因はないが、恵まれた立地 条件から潜在需要が認められ、地価は上昇基 調にある。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％