鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｋ -24	宇都宮市		建付地	（　）	台形	南東18m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０４公１Ｆ -85	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東22.3m市道、北15.5m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ０４公１Ｌ -20	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０４公１Ｄ -19	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	東17m県道、南4m、角地		商業 (100,400)
e	Ｒ０４公１Ｋ -38	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,435	100 [ 120.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,058	100 [ 69.8]	140,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 193,109	100 [ 110.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	166,011	100 [ 118.7]	139,858		140,000
c	(　 ) 102,572	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	114,197	100 [ 80.8]	141,333		141,000
d	(　 ) 144,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,400	100 [ 99.0]	138,788		139,000
e	(　 ) 144,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	160,582	100 [ 113.4]	141,607		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
a	買進み	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

宇都宮 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,913,668	5,463,469	21,450,199	19,678,800	1,771,399	（　0.9483） 1,679,818	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	34,996,208 円　　　　（　 96,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	364 ㎡	18.2 m x 20.0 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,907	581,400	3.0	1,744,200
							1.0	581,400
～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,180	463,250	3.0	1,389,750
							1.0	463,250
3～ 5	事務所	250.00	85.0	212.50	2,071	440,088	3.0	1,320,264
							1.0	440,088
～

～

計		1,250.00	84.0	1,050.00		2,364,914		7,094,742
								2,364,914

⑨年額支払賃料	2,364,914 円　×　12ヶ月　＝　 28,378,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,378,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,270,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,108,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,094,742 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,364,914 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 739,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,913,668 円　　　　（　 73,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-27	2,650 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,997 円/㎡　月額支払賃料（　 2,907 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-28	2,802 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,994
c	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-29	3,065 ( 2,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,987

宇都宮 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	851,369 円	28,378,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,277,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,463,469 円　（　　　　　　 15,010 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,678,800 円（　　　　　 54,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,913,668 円
②総費用	5,463,469 円
③純収益　①－②	21,450,199 円
④建物等に帰属する純収益	19,678,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,771,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,679,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,996,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-20

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　柴崎　秀生

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市桜５丁目２７９７番１外｢桜５－１－１９｣				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東23m県道	水道、ガス、下水	東武宇都宮 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

東武宇都宮駅北西方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

前面県道の拡幅事業が施工中であるが全体拡幅まで期間を要するため、今しばらくは現状のまま推移するものと
予測される。地価は横ばい傾向と見られる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市市街部の商業地域全体に及ぶ。需要者は店舗・事業所として利用目的の地元企業のほか、上階を
事務所、居宅として賃貸する収益物件を企図する投資家の需要も見られる。土地の規模や画地条件如何によってはマン
ションデベロッパーも需要者の一部を構成する。画地規模により用途、開発計画にバラつきが生ずるため需要の中心と
なる価格帯の判断は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

宇都宮市市街部における纏まった土地の供給は限定傾向であり、全体的に緩やかな回復傾向による稀少性の高まりが認
められる。他方で大通り付近の既存の事務所ビル、テナントビルの空室事情は依然として厳しい状況にあり、賃料低額
化傾向から、土地を仕入れての収益物件建設計画は収支の上でやや困難さが伴う。従って鑑定評価額は自己利用として
土地を取得する需要者の観点に基づく比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[107.0]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年からのコロナ禍による経済への影響が緩
やかに地価に影響を及ぼし、一方で感染の落
ち着きによる経済回復の兆しも見えつつある
。

前面県道の拡幅工事が施工中であるが商業環
境に影響を及ぼすものではなく、取引自体は
少ない。コロナ禍の影響は少なからず認めら
れる。。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｄ -19	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	東17m県道、南4m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ０４公１Ｌ -20	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公１Ｋ -14	宇都宮市		更地	（　）	長方形	西8.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ｅ -61	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南25m市道、東22m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,400	100 [ 97.0]	141,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 102,572	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	114,197	100 [ 80.8]	141,333		141,000
c	(　 ) 105,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,800	100 [ 75.5]	140,132		140,000
d	(　 ) 207,477	100 [ 140.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	169,852	100 [ 119.6]	142,017		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

宇都宮 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,008,515	4,956,948	18,051,567	16,260,400	1,791,167	（　0.9497） 1,701,071	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,438,979 円　　　　（　 97,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	ＲＣ5	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	364 ㎡	18.2 m x 20.0 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所、駐車場なし

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

共用部分有り

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	75.0	168.75	2,742	462,713	5.0	2,313,565
							1.0	462,713
2～ 2	事務所	225.00	80.0	180.00	2,253	405,540	3.0	1,216,620
							1.0	405,540
3～ 5	事務所	225.00	80.0	180.00	2,147	386,460	3.0	1,159,380
							1.0	386,460
～

～

計		1,125.00	79.0	888.75		2,027,633		7,008,325
								2,027,633

⑨年額支払賃料	2,027,633 円　×　12ヶ月　＝　 24,331,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 888.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,331,596 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,019,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,312,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,008,325 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,027,633 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 632,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,008,515 円　　　　（　 63,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-13	2,736 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,812 円/㎡　月額支払賃料（　 2,742 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-10	2,817 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,817
c	Ｒ０４公１Ｅ（賃）　　　　-3	2,694 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [100.0]	2,912

宇都宮 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,416,000 円	236,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	729,948 円	24,331,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 392,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,947,000 円	236,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,956,948 円　（　　　　　　 13,618 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	236,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,260,400 円（　　　　　 44,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,008,515 円
②総費用	4,956,948 円
③純収益　①－②	18,051,567 円
④建物等に帰属する純収益	16,260,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,791,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,701,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,438,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,400 円／㎡）