別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-17 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市泉町２９１５番１外
｢泉町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)

1:3		 店舗

ＲＣ5		 飲食店ビルが建ち並
ぶ歓楽街の商業地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の旧来からの飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街である。駅東口の歓楽街と競合関係にある。近年は空店舗等が目
立つ。緊急事態宣言が解除され、客足は戻りつつあるが、依然として厳しい状況が続いている。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心部の商業地域である。近隣地域は、市街地中心部の旧来からの歓楽街であり、需要者は地
元の個人事業主や県内の法人等が中心である。駅東口の歓楽街と競合関係にある。また、新型コロナの影響が特に強い
地域である。画地規模が一様でなく、築年の古い飲食ビルと一体で取引されることが多い。更地化しての取引はほとん
ど見られないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 テナントビルが多く、収益性が重視される地域ではあるが、現在は空店舗も多く、賃料下落の圧力も強い。土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従って、多数の取引事例から
試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連について
十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済の動向は総じて弱含み傾向にあり、
サプライチェーン問題等消費の低迷が続いて
いる。また、新型コロナウイルスの「第６波
」も懸念される。

旧来からの中心部の歓楽街で、テナントの出
店、撤退はあるものの、地域要因に大きな変
動はない。需要に関しては、新型コロナの影
響を受ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４公１
Ｆ
-93		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.1m道路、
北1.9m、角地
商業

(100,240)
b Ｒ０４公１
Ｊ
-25		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東1.8m、角地
商業

(90,400)
c Ｒ０４公１
Ｆ
-88		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.7m市道、
西2.4m、
二方路
商業

(100,342)
d Ｒ０４公１
Ｄ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
e Ｒ０４公１
Ｄ
-1		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.6m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,520  		 100
[ 125.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,000 		 100
[  89.4]
135,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　    153,155) 
153,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
178,295 		 100
[ 130.5]
136,625 
137,000 
c (　           ) 
98,841  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  77.3]
140,938 		 100
[ 106.1]
132,835 
133,000 
d (　           ) 
182,704  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
151,949 		 100
[ 115.0]
132,130 
132,000 
e (　           ) 
105,444  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,077 		 100
[  80.2]
132,266 
132,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



宇都宮 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,635,114 
6,921,771 
24,713,343 
22,530,800 
2,182,543 		 （　0.9483）
2,069,706 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     43,118,875 円　　　　（　     98,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 280.00 ＲＣ5 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   437 ㎡     12.0 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階店舗 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,898 
649,152 		 6.0  3,894,912 
1.0  649,152 

  ～ 2		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
2,318 
551,684 		 6.0  3,310,104 
1.0  551,684 

 3～ 5		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
2,202 
524,076 		 6.0  3,144,456 
1.0  524,076 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.0 
1,176.00 

2,773,064 		 16,638,384 
2,773,064 
⑨年額支払賃料      2,773,064 円　×　12ヶ月　＝　      33,276,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,276,768 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,662,141 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,614,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,638,384 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         153,073 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,773,064 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         867,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,635,114 円　　　　（　        72,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公１Ｆ（
賃）
　　　　-56		 2,731  
(   2,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,898 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公１Ｃ（
賃）
　　　　-15		 3,361  
(   3,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,982 
c Ｒ０４公１Ｋ（
賃）
　　　　-5		 3,047  
(   2,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,970 
宇都宮 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,896,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,331,071 円  　　　       33,276,768　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      455,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,607,000 円  　　　　    316,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,921,771 円　（　　　　　　        15,839 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 316,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,530,800 円  
（　　　　　        51,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,635,114 円      
②総費用 6,921,771 円      
③純収益　①－② 24,713,343 円      
④建物等に帰属する純収益 22,530,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,182,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,069,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,118,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,700 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
宇都宮 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-17 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.
鑑定評価額 56,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市泉町２９１５番１外
｢泉町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)

1:3		 店舗

ＲＣ5		 飲食店ビルが建ち並
ぶ歓楽街の商業地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅　北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大通り背後に位置し、緩い傾斜の街路沿いに間口狭小、小規模画地、老朽建物付きの不動産も多い歓楽街である
。店舗の閉鎖や空室も見られ、建替え等の機運は乏しく、当面現状のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心部周辺の商業地域である。需要者の中心は、個人事業者や地元企業等である。当該地域は
、大通り背後の緩傾斜地沿いに飲食店、スナック等を中心とした店舗や雑居ビルが建ち並ぶ歓楽街で、コロナ禍の打撃
を大きく受け易い商業地域である。更地は殆どなく、建物の老朽化や空室等も目につく。老朽化した建物付きの売買が
たまに見られるが、敷地規模のばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯を一概に言うことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域にはソシアルビルも見られるため収益性は重視されるべき要素ではあるが、衰退化が見られる商業地で賃貸需
要は弱く、必ずしも土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていない。また、新築あるいは築浅の賃貸事例の収集
には限界もある。したがって、本件においては取引の実態を反映して実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、想定
要素も多分に含んでいる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.2]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済や住宅投資は横ばい圏の動き。当市
の人口は微減に転じ、世帯数は微増傾向。駅
東口地区整備事業は令和４年、ＬＲＴは令和
５年に開業予定。

旧来からある市の代表的な歓楽街である。か
つての賑わいはなく衰退化が見られていたが
、ソシアルビル等はコロナ禍による打撃を最
も受けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４公１
Ｆ
-88		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.7m市道、
西2.4m、
二方路
商業

(100,342)
b Ｒ０４公１
Ｄ
-40		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m市道、
中間画地
商業

(90,264)
c Ｒ０４公１
Ｋ
-38		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０４公１
Ｌ
-20		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,841  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  77.3]
140,938 		 100
[ 109.1]
129,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
142,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,123 		 100
[ 105.6]
135,533 
136,000 
c (　           ) 
144,524  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
160,582 		 100
[ 121.2]
132,493 
132,000 
d (　           ) 
102,572  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
114,197 		 100
[  87.5]
130,511 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



宇都宮 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,590,386 
5,175,959 
18,414,427 
16,552,800 
1,861,627 		 （　0.9507）
1,769,849 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     36,871,854 円　　　　（　     84,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 280.00 Ｓ4 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   437 ㎡     12.0 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗部分貸し ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
75.0 
210.00 
2,906 
610,260 		 5.0  3,051,300 
1.0  610,260 

 2～ 2		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,320 
519,680 		 5.0  2,598,400 
1.0  519,680 

 3～ 3		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,200 
492,800 		 5.0  2,464,000 
1.0  492,800 

 4～ 4		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,200 
492,800 		 5.0  2,464,000 
1.0  492,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
78.8 
882.00 

2,115,540 		 10,577,700 
2,115,540 
⑨年額支払賃料      2,115,540 円　×　12ヶ月　＝　      25,386,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,386,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,538,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,847,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,577,700 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,115,540 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         647,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,590,386 円　　　　（　        53,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公１Ｃ（
賃）
　　　　-15		 3,361  
(   3,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,906 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公１Ｂ（
賃）
　　　　-12		 3,342  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,094 
c Ｒ０４公１Ｅ（
賃）
　　　　-3		 2,694  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,955 
宇都宮 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,210,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,015,459 円  　　　       25,386,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      470,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,996,500 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,175,959 円　（　　　　　　        11,844 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,552,800 円  
（　　　　　        37,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,590,386 円      
②総費用 5,175,959 円      
③純収益　①－② 18,414,427 円      
④建物等に帰属する純収益 16,552,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,861,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,769,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,871,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,400 円／㎡）