鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｄ -33	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南東4m道路、中間画地		商業 (100,240)
b	Ｒ０４公１Ｄ -40	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.4m市道、中間画地		商業 (90,264)
c	Ｒ０４公１Ｆ -85	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東22.3m市道、北15.5m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０４公１Ｋ -209	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e	Ｒ０４公１Ｌ -98	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,828	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	205,474	100 [ 97.4]	210,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 142,695	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,123	100 [ 68.4]	209,244		209,000
c	(　 ) 193,109	100 [ 110.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	166,011	100 [ 80.1]	207,255		207,000
d	(　 ) 210,367	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,419	100 [ 97.0]	217,958		218,000
e	(　 ) 163,991	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,271	100 [ 76.8]	217,801		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

宇都宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,010,656	1,539,794	5,470,862	4,822,200	648,662	（　0.9507） 616,683	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,847,563 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	50.00	Ｓ5	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	8.9 m x 11.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用の店舗ビルとしての使用を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

類似の店舗ビルの有効率を参考に決定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	75.0	37.50	2,905	108,938	3.0	326,814
							1.0	108,938
2～ 2	店舗	80.00	80.0	64.00	2,240	143,360	3.0	430,080
							1.0	143,360
3～ 4	店舗	80.00	80.0	64.00	2,032	130,048	3.0	390,144
							1.0	130,048
5～ 5	店舗	70.00	75.0	52.50	1,974	103,635	3.0	310,905
							1.0	103,635
～

計		360.00	78.3	282.00		616,029		1,848,087
								616,029

⑨年額支払賃料	616,029 円　×　12ヶ月　＝　 7,392,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,392,348 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 591,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,800,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,848,087 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 616,029 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 192,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,010,656 円　　　　（　 70,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-9	2,531 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,952 円/㎡　月額支払賃料（　 2,905 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-10	2,817 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,984
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,500 円	70,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,694 円	7,392,348　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,600 円	70,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,539,794 円　（　　　　　　 15,398 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,822,200 円（　　　　　 48,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,010,656 円
②総費用	1,539,794 円
③純収益　①－②	5,470,862 円
④建物等に帰属する純収益	4,822,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	648,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	616,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,847,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-14

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　下山田　淳

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市東宿郷２丁目９番８｢東宿郷２－９－３｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ5	中小規模のホテル、飲食店ビルの多い商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	宇都宮 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

宇都宮駅南東方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

宇都宮駅東口周辺に所在する、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。東口周辺では再開発事業等が予定されて
いるものの、長引くコロナ禍により顧客が減少している。地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮中心市街地における飲食店舗等を中心とした商業地域一円の圏域である。需要者は自用目的の地元
企業等のほか、県外の投資家等が中心と考えられる。宇都宮市内の繁華街においては、長引くコロナ禍の影響で厳しい
状況が続いているために撤退する店舗もあり、新規の出店は控えられる傾向にある。取引される土地の規模が一様でな
いことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺においては上昇傾向にある地価と比べて賃料水準が弱含みであるため、収益価格はやや低位に求
められた。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で信頼
性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定
した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引くコロナ禍によって、大きく収益が減少
した業種がある一方で、好調な業種も認めら
れる等、二極化が進んでいる。

宇都宮駅東口周辺の店舗ビル等が建ち並ぶ商
業地域である。長引くコロナ禍で顧客が減少
し、閉店する店舗も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｋ -209	宇都宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	Ｒ０４公１Ｄ -6	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
c	Ｒ０４公１Ｆ -72	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南10.7m市道、西5.9m、角地		商業 (100,400)
d	Ｒ０４公１Ｊ -25	宇都宮市		底地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東1.8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,367	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,419	100 [ 100.0]	211,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 182,704	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	151,949	100 [ 74.0]	205,336		205,000
c	(　 ) 207,200	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	152,250	100 [ 70.1]	217,190		217,000
d	(　 153,155) 153,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	178,295	100 [ 82.8]	215,332		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
c	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

宇都宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,804,610	1,783,381	6,021,229	5,410,440	610,789	（　0.9507） 580,677	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,097,438 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	78.00	Ｓ5	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	8.9 m x 11.7 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建店舗ビル、各階フロア貸し

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.00	70.0	54.60	2,836	154,846	3.0	464,538
							1.0	154,846
2～ 5	店舗	78.00	75.0	58.50	2,269	132,737	3.0	398,211
							1.0	132,737
～

～

～

計		390.00	74.0	288.60		685,794		2,057,382
								685,794

⑨年額支払賃料	685,794 円　×　12ヶ月　＝　 8,229,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,229,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,571,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,057,382 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 685,794 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 214,516 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,804,610 円　　　　（　 78,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-13	2,403 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	2,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,923 円/㎡　月額支払賃料（　 2,836 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｎ（賃）　　　　-33	2,557 ( 2,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,600 円	79,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	329,181 円	8,229,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 652,500 円	79,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,783,381 円　（　　　　　　 17,834 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,410,440 円（　　　　　 54,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,804,610 円
②総費用	1,783,381 円
③純収益　①－②	6,021,229 円
④建物等に帰属する純収益	5,410,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	580,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,097,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）