鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｊ -9	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０４公１Ｊ -14	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、北西3.5m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ０４公１Ｎ -32	宇都宮市		更地	（　）	不整形	西32m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ｄ -38	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	東25m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	Ｒ０４公１Ｆ -94	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南西26m市道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,145	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,068	100 [ 113.7]	67,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 67,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	79,641	100 [ 118.0]	67,492		67,500
c	(　 ) 46,237	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	71,490	100 [ 105.9]	67,507		67,500
d	(　 ) 75,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	82,191	100 [ 120.6]	68,152		68,200
e	(　 ) 40,409	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	63,770	100 [ 94.9]	67,197		67,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

宇都宮 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,877,521	1,293,601	4,583,920	3,701,070	882,850	（　0.9741） 859,984	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,550,694 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	442 ㎡	18.4 m x 24.3 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸し店舗、２階部分貸し事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,104	294,560	3.0	883,680
							1.0	294,560
2～ 2	事務所	140.00	100.0	140.00	1,585	221,900	3.0	665,700
							1.0	221,900
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		516,460		1,549,380
								516,460

⑨年額支払賃料	516,460 円　×　12ヶ月　＝　 6,197,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,197,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 495,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,701,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,549,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 516,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,877,521 円　　　　（　 13,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｍ（賃）　　　　-11	2,029 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,169 円/㎡　月額支払賃料（　 2,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｂ（賃）　　　　-4	2,437 ( 2,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	2,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,500 円	53,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,901 円	6,197,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 438,000 円	53,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,293,601 円　（　　　　　　 2,927 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,701,070 円（　　　　　 8,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,877,521 円
②総費用	1,293,601 円
③純収益　①－②	4,583,920 円
④建物等に帰属する純収益	3,701,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	859,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,550,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-13

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　永井　正義

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市雀の宮１丁目３０２番１｢雀の宮１－５－１８｣				②地積　(㎡)	442 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	事務所Ｗ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西18m国道	水道、下水	雀宮 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

雀宮駅北西方

450m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として熟成し、今後も現状維持と予測する。商況は冴えないが、駅に近く
利便性等も良好で街路整備も進捗中であり、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市のうちＪＲ宇都宮線沿線を中心とする商業地域の圏域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性
を持つ個人事業者のほか地場の中小企業等の法人である。中小の画地規模を中心とする旧来からの商業地域で、商況は
冴えないが、駅に近い国道４号沿いに位置し、街路整備も進捗中で、営業所等としての利便性等は概ね良好であり、需
要は底堅い。取引が少なく画地規模等により取引される価格帯は各々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗等の自己業務用不動産としての需要が中心で、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であ
り、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向が見られ、本件では収益価格は低位に試算された。よ
って、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,900 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[100.0]
100

66,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。市人口はやや弱含みで、新型コ
ロナの影響等で、県内景気等の先行きは不透
明である。

駅に近く、利便性等が良好な国道沿いの商業
地域として熟成しており、街路整備も進捗中
であり、地価は概ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｉ -88	宇都宮市		更地	（　）	不整形	西14m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４公１Ｌ -26	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｅ -60	宇都宮市		建付地	（　）	台形	西11.6m市道、北4.1m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公１Ｊ -9	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	66,076	100 [ 96.0]	68,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,800
b	(　 ) 61,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,978	100 [ 90.3]	66,421		66,400
c	(　 ) 70,028	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,057	100 [ 107.8]	64,060		64,100
d	(　 ) 77,145	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,068	100 [ 112.8]	68,323		68,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,900 円／㎡]

宇都宮 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,554,489	1,180,572	4,373,917	3,538,640	835,277	（　0.9734） 813,059	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,593,041 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	442 ㎡	18.4 m x 24.3 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階は事務所のフロアー貸し。支払賃料は駐車場使用料を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	2,180	283,400	3.0	850,200
							1.0	283,400
2～ 2	事務所	130.00	100.0	130.00	1,600	208,000	3.0	624,000
							1.0	208,000
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		491,400		1,474,200
								491,400

⑨年額支払賃料	491,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,896,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,896,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 471,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,425,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,474,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 115,870 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,554,489 円　　　　（　 12,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-14	3,462 ( 3,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [138.0]	100 [110.0]	2,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,232 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｄ（賃）　　　　-16	2,852 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	2,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,800 円	49,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	235,872 円	5,896,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,000 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,180,572 円　（　　　　　　 2,671 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,538,640 円（　　　　　 8,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,554,489 円
②総費用	1,180,572 円
③純収益　①－②	4,373,917 円
④建物等に帰属する純収益	3,538,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	813,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,593,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）