鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｄ -13	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北18m市道、南8m、二方路		商業 (90,400)
b	Ｒ０４公１Ｋ -1	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	南24m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０４公１Ｋ -24	宇都宮市		建付地	（　）	台形	南東18m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０４公１Ｍ -104	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北東24m国道、南西6m、二方路		２住居 (60,200)
e	Ｒ０４公１Ｄ -19	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	東17m県道、南4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,516	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	148,282	100 [ 139.7]	106,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 98,700	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,674	100 [ 99.0]	101,691		102,000
c	(　 ) 117,435	100 [ 120.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,058	100 [ 96.9]	101,195		101,000
d	(　 ) 82,270	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	88,134	100 [ 84.3]	104,548		105,000
e	(　 ) 144,270	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	137,400	100 [ 131.8]	104,249		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	買進み	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

宇都宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,239,996	2,773,156	9,466,840	7,388,200	2,078,640	（　0.9741） 2,024,803	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,322,510 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	285.00	Ｓ2	570.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	21.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	285.00	80.0	228.00	2,483	566,124	3.0	1,698,372
							1.0	566,124
2～ 2	事務所	285.00	90.0	256.50	1,986	509,409	3.0	1,528,227
							1.0	509,409
～

～

～

計		570.00	85.0	484.50		1,075,533		3,226,599
								1,075,533

⑨年額支払賃料	1,075,533 円　×　12ヶ月　＝　 12,906,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,906,396 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,032,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,873,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,226,599 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,075,533 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 336,427 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,239,996 円　　　　（　 18,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｋ（賃）　　　　-37	2,869 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｂ（賃）　　　　-4	2,437 ( 2,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	2,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	106,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	516,256 円	12,906,396　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 534,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 874,500 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,773,156 円　（　　　　　　 4,195 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 570.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,388,200 円（　　　　　 11,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,239,996 円
②総費用	2,773,156 円
③純収益　①－②	9,466,840 円
④建物等に帰属する純収益	7,388,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,078,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,024,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,322,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-10

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　仁保　謙二

TEL.

鑑定評価額

66,800,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市陽東４丁目４３２０番１２｢陽東４－８－３０｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南25m県道	水道、下水	宇都宮 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

宇都宮駅東方

2.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ宇都宮駅から東に延びる県道沿いの地域で交通量が多い。画地規模、形状が様々であり、中小規模の店舗、
事務所、マンション等が混在している。ＬＲＴ計画が動き出したことから、今後の動向が注目される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状（台形）　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね宇都宮市である。中心部辺縁の路線商業地域を中心とする圏域なので広域展開事業者の店舗も見られ
るが、オ－ナ－ズ方式や定期借地方式の出店が多いので、広域事業者の更地取引は少ない。土地需要者の多くは圏域に
地縁を持つ個人事業者や中小法人である。駐車場が確保できる比較的大画地の利用が中心であるものの、画地規模が一
様でないことから需要の中心価格を確定できない。新型コロナウイルス感染症の影響を受けている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用店舗や事務所が中心であり、低層の賃貸用店舗兼事務所等も見られるが、事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。
一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使
用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,700 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 62.9]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きが見られるが、宇都宮
市平均の地価動向も同様の傾向を見せている
。今後の景気や地価動向は不透明である。

ＬＲＴ（新交通システム）の計画が具体化し
期待感が高まった。地価水準には上昇傾向が
見られる。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公１Ｄ -13	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北18m市道、南8m、二方路		商業 (90,400)
b	Ｒ０４公１Ｌ -20	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４公１Ｋ -5	宇都宮市		更地	（　）	不整形	北24m県道、北西17.5m、角地		準工 (70,200)
d	Ｒ０４公１Ｍ -104	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北東24m国道、南西6m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,516	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	148,282	100 [ 147.0]	100,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 102,572	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	114,197	100 [ 111.8]	102,144		102,000
c	(　 ) 91,700	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	95,259	100 [ 93.6]	101,772		102,000
d	(　 ) 82,270	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	88,134	100 [ 85.8]	102,720		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

宇都宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地であり原価法の適用が困難であるため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,525,126	2,710,109	9,815,017	7,711,200	2,103,817	（　0.9741） 2,049,328	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,823,020 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.00	Ｓ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	21.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全てフロア貸し。駐車料込の賃貸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	80.0	232.00	2,455	569,560	2.0	1,139,120
							1.0	569,560
2～ 2	事務所	290.00	90.0	261.00	2,038	531,918	2.0	1,063,836
							1.0	531,918
～

～

～

計		580.00	85.0	493.00		1,101,478		2,202,956
								1,101,478

⑨年額支払賃料	1,101,478 円　×　12ヶ月　＝　 13,217,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,217,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,057,419 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,160,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,202,956 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,101,478 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 344,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,525,126 円　　　　（　 18,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公１Ｃ（賃）　　　　-15	3,361 ( 3,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.3]	100 [108.6]	100 [100.0]	2,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,529 円/㎡　月額支払賃料（　 2,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公１Ｋ（賃）　　　　-35	3,084 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [104.3]	100 [100.0]	2,527
c	Ｒ０４公１Ｌ（賃）　　　　-5	4,123 ( 4,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [171.3]	100 [ 95.2]	100 [100.0]	2,528

宇都宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	528,709 円	13,217,736　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 534,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 891,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,710,109 円　（　　　　　　 4,100 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,711,200 円（　　　　　 11,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,525,126 円
②総費用	2,710,109 円
③純収益　①－②	9,815,017 円
④建物等に帰属する純収益	7,711,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,103,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,049,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,823,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）