別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-5 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.
鑑定評価額 34,600,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
｢駅前通り１－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南30m県道 水道、ガス、下水 宇都宮

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ宇都宮駅西口の商業地域で、中心市街地活性化、駅西口周辺地区の整備計画、ＬＲＴの駅西側への導入予定
等の政策等により、駅西口周辺の土地需要は高まっている。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると判断する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心部の商業地域である。近隣地域は、ＪＲ宇都宮駅前の商店街であり、需要者は全国及び県
内の法人、個人事業主等が中心である。大型店舗との競合や商業地の分散化傾向により、中心商業地の空洞化が見られ
たが、中心市街地の再開発が完了し、ＪＲ宇都宮駅に新たなホテルが進出する等、商況は回復しつつある。画地規模が
一様でなく、更地取引はほとんど見られないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の低層店舗と、中層貸ビルが混在している。収益性が重視される地域ではあるが、コロナ禍で空室率の改善は見ら
れていない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従っ
て、多数の取引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単
価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済の動向は総じて弱含み傾向にあり、
サプライチェーン問題等消費の低迷が続いて
いる。また、新型コロナウイルスの「第６波
」も懸念される。

ＪＲ宇都宮駅前の商業地域で、立地に優れる
。地域要因に大きな変動はないが、駅西口周
辺整備計画等により需要は高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４公１
Ｆ
-85		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22.3m市道、
北15.5m、
角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０４公１
Ｄ
-32		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
南西6m、角地
商業

(100,600)
c Ｒ０４公１
Ｄ
-30		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ０４公１
Ｆ
-69		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
e Ｒ０４公１
Ｋ
-209		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,109  		 100
[ 110.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
166,011 		 100
[  51.2]
324,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
177,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
170,173 		 100
[  51.5]
330,433 
330,000 
c (　           ) 
268,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
268,476 		 100
[  78.4]
342,444 
342,000 
d (　           ) 
313,735  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,108 		 100
[  94.1]
332,740 
333,000 
e (　           ) 
210,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,419 		 100
[  67.6]
312,750 
313,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



宇都宮 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,529,110 
2,754,721 
9,774,389 
8,460,000 
1,314,389 		 （　0.9490）
1,247,355 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,539,468 円　　　　（　    248,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 Ｓ6 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   107 ㎡      7.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、３階～６階事務所 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
85.00 
70.0 
59.50 
3,765 
224,018 		 5.0  1,120,090 
2.0  448,036 

  ～ 2		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
3,012 
204,816 		 3.0  614,448 
1.0  204,816 

 3～ 6		 事務所
85.00 
80.0 
68.00 
2,447 
166,396 		 3.0  499,188 
1.0  166,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
78.3 
399.50 

1,094,418 		 3,731,290 
1,318,436 
⑨年額支払賃料      1,094,418 円　×　12ヶ月　＝　      13,133,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     399.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,133,016 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,050,641 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,082,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,731,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,328 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,318,436 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         412,407 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,529,110 円　　　　（　       117,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公１Ｃ（
賃）
　　　　-14		 2,432  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 65.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,994 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,765 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公１Ｂ（
賃）
　　　　-12		 3,342  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,993 
c Ｒ０４公１Ｂ（
賃）
　　　　-14		 3,120  
(   2,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
3,993 
宇都宮 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 525,321 円  　　　       13,133,016　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      990,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,754,721 円　（　　　　　　        25,745 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,460,000 円  
（　　　　　        79,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,529,110 円      
②総費用 2,754,721 円      
③純収益　①－② 9,774,389 円      
④建物等に帰属する純収益 8,460,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,314,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,247,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,539,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     248,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
宇都宮 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-5 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
｢駅前通り１－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南30m県道 水道、ガス、下水 宇都宮

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域で店舗等の立地環境は良好であり、また、周辺では市街地再開発事業等の施行が予定され、今後
の発展も期待されており、需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心部の既存商業地域で、需要者の中心は不動産開発業者等の法人。ＪＲ宇都宮駅に近い商業
地域で、店舗等の立地環境は良好であり、また、周辺では市街地再開発事業等の計画があり、商業ポテンシャルが高く
、今後の発展が期待される。新型コロナの先行きは不透明であるが、当該立地優位性から飲食店を中心としたテナント
の出店意欲も底堅く、需要は強い。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸用の店舗兼事務所等が立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位
に試算された。中低層の店舗・事務所ビル等が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映
し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。市人口はやや弱含みで、新型コ
ロナの影響等で、県内景気等の先行きは不透
明である。

駅前の商業地域で、地域要因に特別な変動は
ないが、周辺で再開発計画等もあり、需要は
強く、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４公１
Ｄ
-30		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ０４公１
Ｄ
-31		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ０４公１
Ｆ
-69		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ０４公１
Ｄ
-2		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
268,476 		 100
[  77.4]
346,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
347,000 
b (　           ) 
292,472  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
256,554 		 100
[  77.4]
331,465 
331,000 
c (　           ) 
313,735  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,108 		 100
[  94.1]
332,740 
333,000 
d (　           ) 
246,332  		 100
[ 130.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.4]
166,207 		 100
[  50.9]
326,536 
327,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    332,000 円／㎡]  



宇都宮 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,677,756 
2,617,034 
10,060,722 
8,851,900 
1,208,822 		 （　0.9490）
1,147,172 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,407,915 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.50 Ｓ6 531.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   107 ㎡      7.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は事務所で、各階フロア貸し ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 ＥＬＶシャフト、階段室等の共用部を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.50 
45.0 
39.83 
3,800 
151,354 		 6.0  908,124 
2.0  302,708 

 2～ 2		 事務所
88.50 
80.0 
70.80 
3,100 
219,480 		 6.0  1,316,880 
1.0  219,480 

 3～ 6		 事務所
88.50 
80.0 
70.80 
2,600 
184,080 		 6.0  1,104,480 
1.0  184,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
531.00 
74.2 
393.83 

1,107,154 		 6,642,924 
1,258,508 
⑨年額支払賃料      1,107,154 円　×　12ヶ月　＝　      13,285,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     393.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,285,848 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,062,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,222,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,642,924 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,258,508 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         393,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,677,756 円　　　　（　       118,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０４公１Ｄ（
賃）
　　　　-27		 2,650  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
4,102 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,034 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０４公１Ｄ（
賃）
　　　　-29		 3,065  
(   2,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
3,880 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 508,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 531,434 円  　　　       13,285,848　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      275,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,047,700 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,617,034 円　（　　　　　　        24,458 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     531.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,851,900 円  
（　　　　　        82,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,677,756 円      
②総費用 2,617,034 円      
③純収益　①－② 10,060,722 円      
④建物等に帰属する純収益 8,851,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,208,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,147,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,721 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,407,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）