別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -75 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市下栗町字追金仏８３４番３４ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 小規模の住宅が建ち 並ぶ郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇都宮駅　南東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の南東方に離れた熟成度の高い住宅地域で、北側の商業施設が建ち並ぶ区画整理地への利便性から、 地価は横這いからやや強含みでで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市南東部に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、宇都宮市を中心とする２ ０代後半から３０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料される。宇都宮市の新設住宅 着工数は、対前年比で減少傾向で推移しており、市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０～２００㎡、土 地は１，０００万円前後から１，６００万円、新築の土地建物で２，１００～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中心部の南東方に離れた郊外住宅地域を形成し、最有効使用は戸建住宅地で、後記のとおり収益還元法及 び原価法は適用していない。市場参加者は個人が考えられるため、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重 視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し 、実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [136.6] [105.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県内の住宅投資は、戸建・分譲はプラス であるが、賃貸がマイナスで総じて弱含みで あり、地域による選別化が進行している。 平成２７年１２月に宇都宮真岡線バイパスが 開通し、これまでの渋滞が解消されたことで 近隣地域を含む周辺地域の地域要因が大きく 向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％