別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -70 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市細谷町字下細谷６８１番８ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性のよい住宅 地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 東武宇都宮 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 東武宇都宮駅　北西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮環状道路至近背後の住宅地域で、熟成してきており特段の変動は見られない。利便性、居住環境とも良好 で需給は安定しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部から周辺部にかかる住宅地域で、市内の居住者や市内への通勤者が需要の中心である。宇都 宮環状道路に近く市中心部だけでなく、工業団地や周辺市町への連絡が良好であり一定の需要は見込めるが、新しく供 給されている区画整理地等に比較すると選好性はやや劣る。中心価格帯は、土地は９００万円～１，３００万円程度、 新築の戸建物件は２，０００万円台後半から３，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣にはアパート等の収益物件も見られるものの小規模画地が中心で、対象地も画地規模が小さく共同住宅の想定は説 得性に欠けることから、収益価格は試算しなかった。よって、不動産市場における土地取引の実態を反映し、より信頼 性が高く実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [114.6] [104.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは新たな変異株もあり依然不透明 感がある。当市の人口は微減に転じたものの コンパクトシティ化に向け立地適正化等の施 策を進めている。 地域要因に特段の変化はないが、郊外型店舗 が多く立地する宇都宮環状道路に近く利便性 が良いことから、需要は比較的多い。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％