別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -61 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平松本町３５７番８外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が多い区画整理済 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、住環境が良好な区画整理済の住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も 現状を維持すると予測する。需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市のうち市街地南東部を中心とする住宅地域の圏域で、需要者は市内に居住又は通勤する１次取得 者層が中心。当該地域は区画整理が実施され、市内中心部に近い住環境が良好な住宅地域として需要者の相対的な選好 性は高い。戸建住宅の需要は強く、また、戸建分譲業者等による開発素地需要も強く、需給関係は堅調に推移している 。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建は３，０００～４，０００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、画地条件の制約等により市場性のある賃貸住宅の想定に難があるため収益価格は試算しな い。快適性を重視する住宅地域に所在し、最有効使用が戸建住宅地で自用目的の需要が中心となっており、取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [ 81.0] [102.0] 100 91,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネットワーク型コンパクトシティの形成を推 進している。市人口はやや弱含みで、新型コ ロナの影響等で、県内景気等の先行きは不透 明である。 住環境の良好な区画整理済住宅地域として需 要者の相対的な選好性は高い。戸建需要は強 く、引き続き地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％