別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -59 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市宿郷５丁目９番９ ｢宿郷５－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ宇都宮駅東口の整備の進捗に伴い需要は堅調に推移するものと予測される。地域要因に大きな変動は見られ ないものの、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として今後も選好性を高めつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮駅東口周辺の住宅地域。需要者の中心は宇都宮市居住者及び通勤者の中でも市街地中心部の利 便性に着目する一次取得者である。当該地域は、ＪＲ駅徒歩圏の利便性と区画整理済の住環境の良好な住宅地域として 需要は堅調に推移している反面、熟成化が進んでいることから、供給が少ない傾向にある。土地は１千５百万円から３ 千万円程度、新築の戸建物件は５千万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅敷地等の自己利用が需要の大半を占める住宅地域に存することから、後述の理由により収益還元法 及び原価法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、ＪＲ宇都宮駅東口徒歩圏の区画整理済の住宅地域を 中心に規範性の高い取引事例を収集しえた。従って本件においては、市場参加者の着目する市場性を反映して実証的な 比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 84.0] [105.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だコロナ禍による不透明な状況が続くなか 、市はコンパクトシティ化に向け、立地適正 化計画等の施策やＬＲＴ事業を推進している 。 区画整理済の住環境が良好な住宅地域で、Ｊ Ｒ宇都宮駅東口周辺の各種整備の進捗に伴い 、相対的希少性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％