別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -58 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中里町字権現山２１６番１１外 ②地積 　(㎡) 641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模住宅の中に農 地が見られる住宅地 域 西8m市道 水道、下水 氏家 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 氏家駅西方 6.5km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上河内地区の既成住宅地域で、県道西側の区画整理地との選別化が進行しつつある。地域要因に格別な変動要因 はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、上河内地区を中心とする宇都宮市北部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、当該圏域内に居住 する地縁的選好性の強い一次取得者層で、圏域外からの流入は少ない。宅地需要は弱く、付近の新しい区画整理地から の供給もあり、選別化・競合等から地価水準の緩やかな下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。したがって、比準価格を再検討のうえ鑑定 評価額を決定する。比準価格は、宇都宮市北部の住宅地の事例から収集・選択し、適正な補修正を施しており当該住宅 地の市場性を反映し実証的で説得力を有する価格である。したがって、本件においては説得力を有する比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.7] [102.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮市の人口も減少へと転じた。地価は駅 東口地区等は好調を持続しているが、周辺部 では横ばい、または弱含みとまだら模様の状 況である。 上河内地区の既成住宅地域であり、価格形成 要因に大きな変化はない。近接する区画整理 地との競合で、地価は緩やかな下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％