別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -57 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市豊郷台２丁目６番１１ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宇都宮駅北西方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないため、今後も現状のまま推移してい くものと思われる。地価は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市の西部及び北部を中心とした住宅地域である。需要者は、宇都宮市に居住又は通勤する一次取 得者が中心である。圏域内には複数の大規模住宅団地が存在するほか、新規の宅地が安定して供給されており需要が競 合している。市場での中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円 ～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により共同住宅等の建築が制限されており、賃貸建物の想定が適さないため収益還元法の適用は行わなかった 。自用目的の交通利便性、住環境等を重視した市場価格が形成されている住宅地域であることから、実際の取引事例に 基づく比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [117.4] [105.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナワクチン接種や感染症対策等の効 果により、社会経済活動の正常化が進み、地 価に対して好影響が及ぶことが予想される。 新規の分譲住宅地域との競合により、競争力 が低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％