別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -56 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市富士見が丘３丁目２５５番１０８ ｢富士見が丘３－１１－２５｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m私道 水道、下水 宇都宮 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ私道 交通 施設 宇都宮駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街地北方の、高経年の大規模分譲地で、街路について幅員が狭い上私道が中心。住民の高齢化や住宅 の旧式化も見受けられ需要が減退。立地の割に価格水準も低い上、当面下落傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市街地外縁部の住宅地域一円の圏域。主な需要者は地元に地縁又は血縁を有する３０～４０歳代の一次 取得者。上記及び下記のような状況で圏外からの流入は少ない。市場での需給は最近の中小規模分譲地や区画整理地に 集まっており、当地域のような高経年の住宅団地では選別が厳しくなっている。中心となる取引価格帯としては、地積 １５０～２００㎡の土地物件で６百万円前後～８百万円前後程度。新築戸建物件は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は上記のような住宅団地。地域内ではアパートも散見されるが、次々頁記載の理由から収益価格を求めなかった 。また地域内で想定される取引は自宅等、自用目的のものが殆どであり、その価格形成においては居住の快適性や生活 利便性が重視される。以上の特性及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を十分に踏まえた上で本件では、 市場の動向を反映した比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [170.4] [105.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向に入った。１０月迄の 新設住宅着工は前年度比微増のペース。コロ ナ禍の影響は住宅地に関しては限定的と見ら れる。 上記のとおり当地域への需要は減退しており 、コロナ禍に関係なく厳しい状況が続いてい る。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％