別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -53 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市大曽４丁目４２番１１ ｢大曽４－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした既成住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する熟成度の高い既成住宅地域。地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間、現 状維持で推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街地中心部及びその周辺に位置する居住環境が良好な住宅地域の圏域。需要者の中心は市内に居住又 は通勤する一次取得者層・買替え層で、圏外からの流入も散見される。生活利便性に優れることから取引需要は強含み で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは１，５００万円～２，５００万円程度、新築戸建物件では ３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ、鑑定評価額を決定する。比 準価格は、宇都宮市の市街地中心部を中心とした周辺環境の類似した住宅地の取引事例を中心に収集・選択し、適正な 補修正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。したがって、本件においては比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [128.8] [102.0] 100 85,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮市の人口も減少へと転じた。地価は駅 東口地区等は好調を持続しているが、周辺部 では横ばい、または弱含みとまだら模様の状 況である。 中心市街地に近接する生活利便性良好な既成 住宅地域である。地域要因に格別な変動要因 はないが、地価はやや強含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％