別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -46 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中岡本町字鳥沢２６６３番１７ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡本 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 岡本駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないため、今後も現状のまま推移していくものと思われ る。地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧河内町市街地を含む市北東部の住宅地域である。需要者は、宇都宮市北東部の居住者や周辺市町に居 住する一次取得者が中心である。圏域内の土地区画整理が行われている地域や新興の住宅地域の需要と比較して、近隣 地域の需要はやや弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模では経済合理的な賃貸経営ができる賃貸住宅の想定が適さないため収益還元法の適用は行わなかった 。自用目的の交通利便性、住環境等を重視した市場価格が形成されている住宅地域であることから、実際の取引事例に 基づく比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、前年公示価格との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナワクチン接種や感染症対策等の効 果により、社会経済活動の正常化が進み、地 価に対して好影響が及ぶことが予想される。 住宅地域として成熟しており、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％