別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -45 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市大塚町１０９５番１１１外 ｢大塚町７－１３｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 鶴田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 鶴田駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南西部に所在する、比較的熟成度の高い閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現 状を維持すると予測する。地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市街地南西部を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。需要者は宇都宮市内に居住または 通勤する一次取得者等が中心である。近隣地域は幹線道路背後の既成住宅地域であるが、区画整理や新規開発により供 給される住宅地と比べると選好性はやや劣る。取引の中心的な価格帯は、土地が１５０㎡～２００㎡程度で１，０００ 万円～１，５００万円、新築戸建住宅が２，５００万円～３，０００万円程度であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地の規模から十分な駐車場の確保が困難で、経済合理性が認められる賃貸用不動産の建築が想定できな いことから、収益価格は求められなかった。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判定 の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通 り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 90.3] [105.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引くコロナ禍によりサプライ・チェーンへ の影響が懸念されるものの、宇都宮市内では 住宅地への需要が好調な地域が認められる。 中心市街地の南西方の幹線道路背後に存する 住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認 められない。地価は横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％