別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -40 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土地区画整理区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 宇都宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土地区画整理区域 ⑤地域要因の将 　来予測 Ｈ３１年３月に土地区画整理事業の事業認可がなされ、以降５年間程度のスケジュールが示された。各所で工事 中であり、街路条件や住環境の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。需要者としては市内在住又は在勤の３０～４０歳代の一次取得者がメイ ンであり、圏外からの流入も見られる。需給は最近の区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、条件の劣る 地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積１６５～２００㎡程度の土地物件で総額１千万円 台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件で２千万円台半ば～３千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺ではアパートも散見されるが、市場における取引の大半は自宅等自用目的のものであり、価格形成に際して は収益性よりも居住の快適性や生活利便性が重視される。なお収益還元法については次々頁記載の理由から適用しなか った。これら及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づ く比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [108.9] [104.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向に入った。１０月迄の 新設住宅着工は前年度比微増のペース。コロ ナ禍の影響は住宅地に関しては限定的と見ら れる。 上記のとおり区画整理事業が進行中で、一部 に街路条件や住環境の向上が見受けられる。 当要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％