別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -38 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市戸祭台２９番４ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 住宅の建ち並ぶ丘陵 地の区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮　北方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地で今後も閑静な居住環境を維持するものの、居住者の高齢化が進むことから、新興の住宅地に比 し、需要及び価格は相対的に後退傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺の比較的グレードの高い住宅地域、需要者の中心は宇都宮市の居住者で２次取得者が中心 である。周辺には当団地の分譲後に開発された分譲住宅地が多く競合しているが、当該戸祭台はグレードが高いことか ら一定の需要は維持している。ただ、高齢化も進み高台にあることのマイナス面も顕在化しつつある。土地は、２，０ ００万円前後、新規の戸建物件は３，５００万円～４，５００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、２階建の戸建住宅が建ち並ぶ街区の整然とした高台の住宅地域であり、収益目的のアパートは見当たらず 、自用目的の取引がほとんどである。よって、市場での取引の実体を反映し、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表 標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [117.2] [101.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは新たな変異株もあり依然不透明 感がある。当市の人口は微減に転じたものの コンパクトシティ化に向け立地適正化等の施 策を進めている。 市街地北寄り、高台の住宅団地で、グレード の高い住宅地として推移しているが、高齢化 が進み、需要がやや減退気味である。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％