別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -37 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市宮原４丁目１８４３番１８ ｢宮原４－２－２７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 南宇都宮 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄道（ＪＲ日光線）軌道敷に 比較的近く、街路も不規則な 地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南宇都宮駅南方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成市街地内の住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は最寄駅や 小中学校等との接近性が良く横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の市街地周辺部の既成住宅地域の圏域。需要者の中心は宇都宮市内の居住者・周辺市町へ通勤す る一次取得者層と思われる。当地域は軌道敷により南部地域とは分断され、街路の配置は雑然とし、行き止まり道路が 一般的であるものの、最寄駅や小学校等との接近性に優れることから底堅い需要がみられる。当地域は土地１，０００ 万～１，５００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。２００㎡未満の画地が多く、戸 建住宅が建ち並ぶ住宅地域で一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格のみの試算となった。 価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染再拡大の懸念はあ るものの、感染症対策等もあって徐々にでは あるが個人消費や設備投資は回復する傾向に ある。 やや雑然とした地域であるが最寄駅から徒歩 １０分圏内にあり、交通利便性等が概ね良好 な住宅地域である。地価水準は横ばい傾向に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％