別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -35 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市鶴田町字滝ノ原３４０７番８ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 南宇都宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 南宇都宮駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はなく、熟成した住宅地域として今暫くは現状維持で 推移するものと予測する。需要は底堅く推移しており、地価は横這い乃至若干の上昇と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状（台形）　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として宇都宮市街地西部に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住者又は通勤者等の一 次取得者が中心である。当該地域は栃木街道の西側背後至近に位置し、市街地中心部及び商業施設への接近等の利便性 は比較的良好であるが、周辺の街路条件や各画地の配置状況等が劣り、土地区画整理事業地や新興の分譲地等との競合 は著しい。土地は１千万円台前半、新築の戸建物件は２千５百万円～３千万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成住宅地域に存することから、後述の理由により収益還 元法及び原価法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、市街地西部の住宅地域を中心に規範性の高い取 引事例を多数収集しえた。従って本件においては、市場参加者の着目する市場性を反映して実証的な比準価格を採用し 、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未だコロナ禍による不透明な状況が続くなか 、市はコンパクトシティ化に向け、立地適正 化計画等の施策やＬＲＴ事業を推進している 。 県道背後の利便性の良好な既成住宅地域で、 地域要因に変動は見られない。周辺の新興住 宅地域との競合は著しく、地価は横這い傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％