別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇都宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上田原町字上町１７１５番２ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 県道沿いに一般住宅 、事業所等が見られ る地域 西9.5m県道 水道 岡本 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 岡本駅　北西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市の北部に位置する県道沿いの農家集落地域で、事業所等も散見されるが格別の変動要因等はなく、 市街化調整区域による規制から需給は低位に推移しており、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市郊外部の住宅等散在地域、需要者の中心は住宅用地を必要とする者で地縁的選好性を有する者が 中心となるが、幹線沿いについては事業者も含まれる。市街化調整区域における開発許可条件の緩和以降、郊外部にお いても住宅等が増えつつあったが、市街化調整区域における整備及び保全の方針が改定されたことから、需給の変化が 予測される。地域内の画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は県道沿いの住宅地で、周辺には事業所も散見されるが住宅を中心とする郊外部の集落地域で、近隣地域及 びその周辺においては、アパート等の賃貸物件はほとんど見られず自用の住宅が大半である。価格は取引価格の水準を 指標に決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表 標準地価格とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは新たな変異株もあり依然不透明 感がある。当市の人口は微減に転じたものの コンパクトシティ化に向け立地適正化等の施 策を進めている。 県道沿いの事業所等も見られる地域で、公法 上の規制から大きな変化は見られない。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％