別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇都宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -30 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市さつき３丁目１８番６０ ｢さつき３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 雀宮 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 雀宮駅南西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市南部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に存し、地域要因に格別な変動要因は見当たらない。よって、 概ね現状で推移すると予測する。地価水準は概ね横這いで推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ雀宮駅等を最寄駅とする宇都宮市街地南部の住宅地域。需要者の中心は、宇都宮市の居住者、通勤者 で１次取得者が大半を占めるが、２次取得者も見られる。近隣地域は、既成の住宅団地で熟成しているが、開発から相 当期間経過しているため、やや市場競争力が劣る。市場の中心価格帯は土地は１，０００万円程度、新築戸建では２， ５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が標準的な使用で居住の快適性を指向する地域である。また規模が小さいため、採算性のある賃 貸住宅を建築することは困難であり、収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であるので多数の取引事例から 試算した信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [109.7] [102.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済の動向は総じて弱含み傾向にあり、 サプライチェーン問題等消費の低迷が続いて いる。また、新型コロナウイルスの「第６波 」も懸念される。 市南部の大規模住宅団地であり、地域要因に 大きな変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％